Acquisto casa per i figli: le modalità da scegliere e i consigli per non sbagliare

 
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Se un genitore decide di comprare casa per il proprio figlio ha davanti due strade: la donazione del denaro o il pagamento totale o parziale del prezzo al venditore. A fare un po' di luce su vantaggi e svantaggi di queste due modalità è il Consiglio Notarile di Milano.

Come comprare casa al figlio

Nel secondo ciclo di incontri dedicato a "comprare casa senza rischi", il notariato di Milano, (che terrà luogo il 10 maggio presso l'Urban Center alle 18) si soffermerà proprio sul tema dei genitori che desiderano acquistare un immobile per i propri figli. E' infatti importante conoscere le modalità più opportune per non commettere errori.

Nel caso in cui un genitore sia intenzione a mettere a disposizione dei figli tutto o parte del denaro necessario all'acquisto, le strade da percorrere sono due. La prima è la donazione del denaro ai figli, affinché siano poi questi ultimi a effettuare i pagamenti a favore del venditore; la seconda il pagamento parziale o totale del prezzo dovuto dai figli per l'acquisto della casa direttamente al venditore, senza che il denaro transiti dai conti correnti dei figli.

Donazione denaro padre figlio

La prima ipotesi necessita di un doppio passaggio e di regola di due atti notarili. Il primo atto è la donazione del denaro, con la quale i genitori forniscono ai figli le risorse finanziarie necessarie a pagare il prezzo concordato con il venditore: la donazione deve essere conclusa per atto pubblico davanti a un notaio a pena di nullità, salvo che si tratti di donazione di importo contenuto, che non necessita dell'atto notarile. Il secondo atto è la compravendita della casa, il cui prezzo sarà a questo punto pagato direttamente dai figli, che avranno in precedenza incassato la donazione di denaro dei genitori e saranno pertanto nelle condizioni di corrispondere il prezzo dovuto.

Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa modalità?
Vantaggi:

  • L'operazione è molto chiara e trasparente, sia nei rapporti famigliari (specialmente se vi siano altri figli), sia rispetto a eventuali verifiche da parte dell'Agenzia delle Entrate a carico dell'acquirente in ordine alla provenienza del denaro impiegato nell'acquisto;
  • L'atto di compravendita resta molto lineare e dallo stesso non emerge alcuna liberalità, il che facilita la successiva vendita dell'immobile ove i figli decidessero in futuro di cambiare casa;
  • La donazione di denaro fino a euro 1.000.000 per ciascun genitore e per ciascun figlio (franchigia) non comporta il pagamento dell'imposta di donazione.

Svantaggi:

  • L'operazione si compone di due atti, il che comporta un aumento, pur contenuto, di costi;
  • La donazione di denaro, pur non comportando pagamenti di imposta se di importo inferiore a euro 1.000.000 per ciascun genitore e per ciascun figlio, erode comunque la franchigia applicabile alla futura successione

Acquisto casa soldi genitori al venditore

La seconda ipotesi è più snella, in quanto necessita di un solo atto notarile, che è la compravendita dell'immobile. Nell'ambito di tale atto potrà poi essere opportunamente esplicitato che il prezzo, in tutto o in parte, sia stato pagato al venditore direttamente dai genitori. Vediamo anche in questo caso, quali sono i vantaggi e gli svantaggi.
Vantaggi

  • L'operazione è più snella e si contengono maggiormente i costi;
  • Il pagamento del prezzo, ove costituisca una liberalità in favore dei figli, è completamente esente da imposta di donazione e successione e non erode la franchigia di euro 1.000.000 che resta pertanto integra per l'intero importo;
  • Se l'atto è ben scritto, è comunque garantita la chiarezza e la trasparenza dell'operazione, sia nei rapporti famigliari (specialmente se vi sono altri figli), sia rispetto a eventuali verifiche da parte dell'Agenzia delle Entrate a carico dell'acquirente in ordine alla provenienza del denaro impiegato nell'acquisto.

Svantaggi:

  • Potrebbe accadere che la liberalità che emerga dall'atto di compravendita possa complicare la successiva rivendita della casa, sebbene tale rischio sarebbe privo di ragioni alla luce dei più recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali;
  • Potrebbe accadere che l'atto di compravendita, ove ometta o comunque non sia chiaro nell'esplicitare che i genitori paghino in tutto o in parte il prezzo dovuto al venditore, non assicuri la necessaria chiarezza, sia nell'ambito dei rapporti famigliari (soprattutto se vi sono altri figli), sia rispetto a eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate a carico dell'acquirente in ordine alla provenienza del denaro impiegato nell'acquisto.

Nel caso in cui i genitori desiderino continuare ad essere coinvolti nelle decisioni inerenti la casa, i genitori potrebbero intestarsi o un particolare diritto (per esempio l'usufrutto), o una quota di comproprietà della casa, di modo che in caso di vendita dell'intero diritto di proprietà della casa essi abbiano comunque modo di partecipare alla decisione. Occorre peraltro tenere in considerazione che intestarsi diritti immobiliari comporta oneri (per esempio fiscali) che possono essere gravosi.