Comprare casa all'asta

LE ASTE o VENDITE GIUDIZIARIE
Le aste sono convenienti perché in genere aggiudicano un immobile ad un prezzo minore rispetto a quanto potrebbe essere venduto generalmente o da un'agenzia.
Partecipare alle aste però, non è facile come sembra, spieghiamone i motivi.
Innanzitutto bisogna scegliere l'appartamento per il quale decidiamo di partecipare alla vendita con asta.
I primi consigli:
- andare a vedere la casa di persona e vedere lo stato abitativo (come già illustrato in modo esaustivo nelle pagine precedenti);
- anche per questo tipo di acquisto è bene fare una visura catastale per i carichi pendenti sull'immobile;
- assicurarsi che l'immobile, se derivato da sequestro per pignoramento, non sia abitato da eventuali inquilini/proprietari perché in tal caso può capitare, che non vogliono andare via di casa e si deve provvedere in modo coattivo al trasloco, tramite le forze dell'ordine.
Non è sempre così "tragico" l'acquisto tramite asta, questo ci teniamo a sottolinearlo, ma di certo bisogna guardare tantissime cose.

Considerando che la vendita con asta di qualsiasi bene mobile ed immobile viene effettuata in genere per sequestro o pignoramento del bene stesso, guardiamo insieme gli aspetti delle aste d'immobili per poterle capire meglio.

• Tipologie
Le tipologie di vendite giudiziarie sono 2:
- Vendite senza incanto;
- Vendite ad incanto.
Le prime si svolgono se si raggiunge un accordo e non vi sono opposizioni per la vendita e le seconde subentrano alle prime in caso in cui non si raggiunge un accordo per la vendita.
Spieghiamo qui di seguito cosa significa.
Vendite senza incanto: i partecipanti presentano un'offerta d'acquisto in busta chiusa presso la Cancelleria del tribunale dove si svolgerà l'asta. Questa offerta contiene il prezzo che si propone per l'immobile in vendita, il modo e i tempi di pagamento dello stesso e quanto più elementi utili alla valutazione da parte del giudice dell'offerta. A questo punto viene fissata l'udienza nella quale si apriranno tutte le buste contenenti le relative offerte e alla quale partecipano gli offerenti oltre ai creditori iscritti.
- Se il valore dell'immobile viene aumentato di un quinto in un'offerta, l'asta viene senza dubbio accolta.
- Se invece il valore è inferiore, uno dei creditori può opporsi oppure lo stesso giudice può ritenere che ci sono presupposti perché la vendita possa essere migliore, quindi passa alla vendita ad incanto.
- Se poi ci sono più offerte valide, viene indetta una gara tra offerenti prendendo come offerta minima di riferimento (base d'asta), il valore dell'offerta più alta.
- se invece l'asta non può svolgersi a causa della mancanza di partecipazioni all'offerta, è il giudice stesso a decidere se aggiudicare l'asta al miglior offerente o se passare all'incanto.
A conclusione della vendita senza incanto il giudice dispone con decreto, le modalità e la scadenza per il versamento della somma relativa all'offerta aggiudicatrice.

Vendite ad incanto: disposta a seguito della vendita senza incanto per i temi appena visti, la vendita ad incanto è la gara tra offerenti. Il prezzo base dell'asta e tutte le modalità di svolgimento della stessa sono affidate al giudice esecutore che stabilisce anche una data per esecuzione dell'asta e un termine di presentazione delle offerte. Le offerte devono arrivare alla Cancelleria in busta chiusa e non devono essere inferiori alla base d'asta o comunque alla migliore offerta proposta nella precedente vendita senza incanto, tutto comunque scritto nell'ordinanza di vendita.
Oltre a questo il giudice dispone la cauzione per partecipare all'asta e più avanti approfondiremo di cosa stiamo parlando nello specifico

Un'altra cosa nelle vendite ad incanto è che entro 10 giorni dopo l'aggiudicazione dell'asta, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto. Tali offerte, per essere efficaci, devono superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'incanto. Certo è, che anche per queste ulteriori offerte, se specificato, si deve mettere in busta l'assegno per la cauzione che è pari al doppio di quella richiesta per la prima asta.
A questa seconda asta, secondo la nuova legge, potranno partecipare anche gli offerenti del precedente incanto che abbiano integrato la cauzione. Il giudice poi visionerà tali "controproposte" è darà l'aggiudicazione dell'asta al miglior offerente.

• La cauzione:
per le vendite senza incanto si deve versare una cauzione obbligatoria per partecipare alla vendita, non inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso. Questa cauzione viene depositata presso la Cancelleria e se viene stabilito che deve essere versata solo tramite assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta nella quale si fa l'offerta.

Per le vendite ad incanto è il giudice a decidere la cauzione ma non deve essere superiore al decimo del prezzo base d'asta. In genere è il 5%. Viene sempre resa totalmente dopo la chiusura dell'incanto se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene. Ricordiamo però che l'offerente deve partecipare all'asta o personalmente o con procuratore speciale oppure la cauzione viene resa solo dei nove decimi dell'intero.

La nuova normativa inoltre, prevede che l'avviso di vendita, venga pubblicato su appositi siti internet almeno 45 giorni prima della data dell'incanto o del termine per la presentazione delle offerte. Questo per dare modo di partecipazione a più offerenti rispetto ai soli professionisti del settore.

Teniamo a tranquillizzare chi volesse provare a partecipare ad un'asta che il giudice esecutore dispone un decreto sull'immobile espropriato e venduto in asta, sul quale viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento – detto anche effetto liberatorio o purgativo della vendita forzata immobiliare – e che quindi sull'immobile non gravano più pendenze giudiziarie.

Per approfondire maggiormente l'argomento riportiamo dei link utili a cui fare riferimento e sui quali è stato preso spunto il presente articolo per quanto riguarda le aste:
- http://www.astegiudiziarie.it
- http://www.isveg.it/index.php?come-partecipare
- http://www.astagiudiziaria.com/