COS'È UNA COMPRAVENDITA

La compravendita è il contratto che consente il trasferimento della proprietà verso altri, corrispondendo una somma di denaro.
La compravendita si differenzia dalla permuta, poichè la prima prevede scambio di denaro la seconda no.
L'atto di compravendita è un atto pubblico e si stipula davanti a Notaio.
Per essere redatto è necessario effettuare delle verifiche e recuperare dei documenti:
Verifiche presso il Comune
Non è compito del notaio recarsi in Comune per controllare che non vi siano pratiche edilizie concluse irregolarmente o per verificare che l'abitabilità sia stata effettivamente rilasciata o, meno ancora, per richiedere ed ottenere certificazioni utili o addirittura necessarie per il rogito.
Il nostro studio è sicuramente in grado di darvi assistenza anche su questi aspetti, ma solo su espressa richiesta. Qualora emergano evidenti problemi dalla documentazione ricevuta, il nostro Studio provvederà immediatamente ad informare le parti e a consigliarle relativamente agli interventi necessari se del caso indicando professionisti e/o soggetti alla bisogna.
Verifiche Condominiali
Giuridicamente il Notaio non ha il compito di verificare che siano state regolarmente pagate le spese condominiali e non ha il compito di fornire alla parte acquirente una copia del regolamento di condominio, che peraltro non è pubblicato in nessuno degli uffici con i quali il notaio normalmente corrisponde. Per questi aspetti, se non si è assistiti da un agente immobiliare, è
opportuno che la parte acquirente si renda attiva nel reperire tali informazioni.
Cosa fa l'agente immobiliare
L'agente immobiliare è un mediatore: è un soggetto che ha principalmente il compito di far incontrare la domanda e l'offerta nel mercato immobiliare.
Egli non è un consulente di parte e non può quindi curare in modo esclusivo gli interessi dell'una o dell'altra parte coinvolta nella stipula del contratto di compravendita immobiliare. Ha sicuramente il
compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica
dell'operazione che si intende concludere. E' compito dell'agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell'immobile oggetto della compravendita. L'agente immobiliare deve svolgere un'attività di assistenza che
permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.
Molte volte riesce anche a formulare un piano di spesa se del caso consigliando reperimento di parte dei fondi necessari all'investimento presso Istituto Bancario.
La redazione del contratto preliminare di compravendita che nella stragrande maggioranza dei casi precede il rogito vero e proprio, le visure ipocatastali, i consigli fiscali sulle agevolazioni ottenibili e da richiedere, l'opportunità dell'intestazione del bene a quel soggetto piuttosto che all'altro sono però tutte operazioni che andrebbero svolte dallo studio Notarile che per cultura, mezzi a disposizione ed esperienza riuscirà a trovare la soluzione ottimale per ognuno, scongiurando brutte sorprese.
Lo Studio tiene molto alla preparazione dell'atto ed all'atto ed il Notaio, personalmente, ama conversare specie con la parte acquirente onde trovare la più completa soddisfazione della stessa.
Come nasce il contratto

a) Accertamenti preliminari
Il Notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, si reca presso i Registri Immobiliari e consulta la storia almeno ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli.
L'usucapione matura dopo vent'anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata di vent'anni, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent'anni prima.
Il Notaio si reca altresì in catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe e nei documenti catastali ed abbia una rendita catastale, in modo che l'acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle imposte relative alla proprietà immobiliare, sia in sede di stipula che, poi, quale proprietario.
b) Redazione dell'atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l'atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività non è a priori individuabile: varia da caso a caso, a seconda della situazione specifica.
Negli studi notarili nei mesi di giugno-luglio e di novembre-dicembre l'agenda è molto piena perché sono i mesi in cui generalmente le parti intendono concludere i contratti, per cui sarebbe cosa opportuna prepararsi per tempo e/o scegliere altri periodi dell'anno per la stipula onde evitare fastidiosi intasamenti di lavoro (per lo Studio e per i clienti) e trovarsi nell'impossibilità di gestire l'appuntamento in tempi consoni e corretti.
c) Stipula
Al termine dell'istruttoria, si decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte
venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all'immobile compravenduto (imposte, manutenzioni ordinarie e straordinarie,...) vengono trasferiti in capo all'acquirente.
L'unica eccezione è data dal caso in cui l'acquirente già abiti l'immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare.
L'atto notarile
L'atto notarile, solitamente, è schematizzato in modo che sia di facile consultazione e di rapida comprensione.
Brevi cenni al contenuto degli articoli dell'atto di compravendita cercheranno di chiarirne alcuni aspetti fondamentali.
INTRODUZIONE: l'identificazione e le verifiche notarili
L'introduzione contiene l'identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire: questo è tanto più importante quando una delle Parti sia società, Ente Pubblico Territoriale o, comunque, soggetto non persona fisica. Il controllo notarile dovrà garantire la controparte che il soggetto che ha di fronte vincola l'Ente, per legge o per Statuto.
ART. 1: lo scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all'acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l'immobile compravenduto.
Per questo motivo nell'Art. 1, dopo la frase "distinto ed individuato" e l'indicazione del comune, sono contenuti i dati di identificazione e classamento catastale della proprietà immobiliare, che sono i dati che serviranno poi per le dichiarazioni fiscali che le parti devono fare in seguito all'atto di compravendita ed in relazione all'atto stesso.
ART. 2: i patti
Nell'Art. 2 sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari,patti che sono relativi all'immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.
Nello stesso articolo viene individuata e circostanziata la provenienza del bene.
ART. 3: la disciplina legale del prezzo di vendita
La disciplina legislativa del prezzo è assai complessa: la prassi è quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell'immobile.
La legge di registro prevede che, se le parti indicano un valore di questo tipo, l'amministrazione finanziaria non possa effettuare alcun accertamento sul valore indicato in atto. Purtroppo, a causa di questa legge formalistica e abbastanza datata, le parti indicano nell'atto notarile non il prezzo reale della loro compravendita bensì il valore catastale sulla base del quale verranno pagate le relative imposte.
Questa prassi è ormai così consolidata che si può considerare pacifica. Al riguardo occorre dire che la normativa civilistica obbliga nella vendita ad indicare il prezzo e non il valore del bene (catastale o altrimenti estrapolato).
Rispetto delle leggi ed onestà di cittadino imponerebbero perciò la dichiarazione del prezzo pagato e non del valore del valore catastale rivalutato e spacciato quale prezzo.
Se questo vale in assoluto, nello specifico, e per difendere le proprie posizioni, l'acquirente dovrà richiedere tassativamente che venga indicato in atto il prezzo completo (che, quasi sempre, solo le Parti conoscono) nel caso di acquisto da Impresa Edile di porzioni immobiliari di nuova costruzione (possibilità nei due anni successivi al rogito del fallimento del venditore e di retrocessione del bene, in sede di azione revocatoria, alla massa dei creditori), nel caso di acquisto con contestuale accesso a mutuo ipotecario (che nel testo indica che la somma mutuata serve per il pagamento delle spese per l'acquisto del bene cauzionale) e nel caso di acquisto di terreno agricolo (con possibilità per i coltivatori diretti confinanti di riscattare il bene entro un anno dalla trascrizione del rogito, al prezzo indicato nello stesso).
Per sorpassare, facendo tornare tutto nell'ambito della piena normalità giuridica, questa dicotomia prezzo-valore, sarebbe il caso che il Legislatore, in tempi brevi, provveda a dichiarare comunque tassabile il valore catastale, al di là del prezzo indicato o, soluzione utopistica, provveda ad abbassare il peso fiscale sulle compravendita in tale massiccia misura da rendere il contribuente "onesto".
ART. 4-9: i diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell'atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell'inesistenza di vizi cioè di difetti dell'immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la
regolarità catastale e urbanistica.
Disciplinano altresì la situazione ipotecaria del bene e lo stato civile dei soggetti intervenuti in atto.
Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell'immobile e all'assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante
l'istruttoria tutta la documentazione (notarile e non) esistente, al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa assai più complicata e laboriosa, richiedendo indagini più articolate e complesse. E' estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo, anche nel proprio interesse.
Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l'obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.
Questo fatto molte volte fa nascere spiacevoli contrattempi ed ingenera inutili e dannose tensioni tra le Parti stesse.
La disciplina fiscale della vendita
1. ...in relazione all'agevolazione per l'acquisto delle prima casa...
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l'immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell'atto (ai fini dell'agenzia delle entrate). Questo termine temporale si riduce a 12 mesi per poter detrarre gli interessi passivi di ipotetico contestuale mutuo "prima casa" ed a 6 mesi per beneficiare delle utenze agevolate. L'immobile non deve avere caratteristiche di lusso. La parte acquirente non deve avere né la proprietà in quota o anche l'usufrutto di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l'immobile in oggetto né avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un'abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.
Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 . 168) per l'acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l'acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L'agevolazione per l'acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% sulle imposte pagate e al pagamento della differenza tra il 3% o il 4% (atto registro o IVA) e il 10% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi. In virtù del fatto che è impossibile stabilire con certezza se e quando avverrà l'accertamento della decadenza dall'agevolazione prima casa e sarebbe quindi difficile calcolare a priori l'importo delle sanzioni da pagare (a causa degli interessi di mora), è bene tenere in considerazione che l'importo da pagare potrebbe arrivare ad essere pari anche a quattro/cinque volte l'importo pagato al momento del rogito.
Per evitare di decadere dall'agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un'alternativa: ricomprare entro un anno dall'avvenuta vendita una nuova prima casa.
...in relazione al credito d'imposta...
La legge prevede che, una volta pagata l'imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purché questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa. Questo comporta che, di fatto, l'imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza. L'amministrazione finanziaria tende a restringere il credito d'imposta al solo primo riacquisto nonostante la chiara formulazione della legge.
Tutto ciò nel caso in cui si compri da un privato: l'imposta viene percepita da un notaio, esattore dell'amministrazione finanziaria. Se la successiva prima casa viene acquistata da un costruttore con
pagamento di IVA, non è data la possibilità di compensare l'imposta di registro con l'IVA, quindi l'imposta può essere recuperata solo ed esclusivamente nell'arco dei 5 anni detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi 1/5 dell'imposta pagata sulla prima casa.
...in relazione all'acquisto di immobili in zona di recupero...
Ove si acquisti nei centri storici dei comuni è possibile beneficiare di cospicua riduzione dell'imposta da pagare, liquidabile in sole tre tasse fisse (registro, ipotecarie e catastali) qualunque sia il prezzo esposto in atto.
Occorrerà presentare al momento della registrazione apposito attestato rilasciato dall'Ufficio tecnico comunale che certifichi la presenza di un Piano Particolareggiato di Recupero di iniziativa pubblica e/o privata ed, a seguito dell'impegno in atto di "recuperare l'immobile", l'acquirente dovrà essere in grado di documentare, con fatture, gli interventi di recupero.
...in relazione alle agevolazioni in agricoltura...
In questo caso diverse sono le possibilità di ottenimento di agevolazioni sia per caratteristiche del fondo (es.: acquisto in zona montana), sia per caratteristiche del soggetto (es.: acquisto da imprenditore agricolo a titolo principale) sia per le une che per le altre (es.: acquisto con i benefici della piccola proprietà coltivatrice, per la costituzione o l'ampliamento).
Sarebbe inutile e difficilmente chiaro riportare tutti i singoli punti e dettare le singole caratteristiche richieste.
Lo Studio è in grado, già in sede preliminare, di valutare la fattispecie ad hoc, consigliando ed indicando i documenti necessari e gli Uffici da interessare.
...in relazione al pagamento dell'IRPEF...
Una limitazione alle agevolazioni prima casa è costituita dal dettato dell'art. 81 del T.U. sui redditi: la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l'IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l'aliquota media degli ultimi tre anni (cosiddetta plusvalenza speculativa).
Anche se questo pagamento può essere dilazionato, può trattarsi di una somma consistente. Per l'accertamento dell'effettuazione del pagamento regolare di questa tassa, il potere dell'amministrazione finanziaria non ha limiti e l'amministrazione può utilizzare tutti i mezzi a sua disposizione: l'anagrafe tributaria, il controllo dei conti correnti e quant'altro.
Il venditore non è costretto a pagare la plusvalenza IRPEF se ha abitato nell'abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita.