Contratto preliminare e trascrizione

La trascrizione del contratto preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili è un'assoluta novità introdotta dall'art.3, I comma del D.l. 31 dicembre 1996, n. 669 , convertito con modificazioni nella legge 28 febbraio 1997 n.30 . Come è noto l'adempimento pubblicitario della trascrizione si attua depositando il titolo e la relativa nota presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trova il bene immobile oggetto del contratto. 
L'art. 2645 bis cod.civ., introdotto dalla citata disposizione, prevede al primo comma che i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai n. 1), 2), 3) e 4) dell'art. 2643 cod.civ., anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione , devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione del contratto preliminare non è dunque obbligatoria: le parti sono infatti libere di stipulare un contratto preliminare in forza di semplice scrittura privata non autenticata. Quest'ultima, come tale, ai sensi dell'art. 2657 cod.civ., non potrà essere assoggettata alla pubblicità presso la Conservatoria dei RRII. 
Promittente alienante e promissario acquirente hanno tuttavia la facoltà di optare, ai fini della stipulazione in esame, per il perfezionamento della stessa tramite scrittura privata autenticata, ovvero atto notarile pubblico, rendendo in queste ipotesi la trascrizione obbligatoria a cura del notaio .
Nel tempo anteriore all'introduzione dell'art. 2645 bis cod.civ., stante il principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione (cfr. art. 2643 , 2645 cod.civ.), il contratto preliminare, pur riferibile ad atti che a propria volta producessero efficacia costitutiva, modificativa o estintiva di diritti reali, non doveva né poteva essere assoggettato alla formalità pubblicitaria in esame.
Qual è, in genere, l'effetto della trascrizione?
E' appena il caso di osservare che essa, oltre a possedere un'indubbia finalità genericamente notiziale (cioè intesa a rendere pubblica la situazione degli immobili per chiunque ne voglia prendere conoscenza) sortisce un effetto primario di natura dichiarativa , risultando finalizzata a rendere opponibile il compimento dell'atto a quei terzi che acquistassero il medesimo bene dallo stesso alienante.
La trascrizione vale, in altri termini, a dirimere il conflitto tra più aventi causa dal medesimo dante causa (art. 2644 cod.civ.).
Che cosa dire nel caso degli effetti della trascrizione del contratto preliminare?
Giova osservare che, anteriormente all'emanazione della disciplina qui in esame, la tutela di cui godeva il promissario acquirente era, con riferimento ai terzi aventi causa da chi avesse violato la promessa di vendita già fatta alienando il bene, assai labile. 
Se Tizio avesse promesso a Caio la vendita di un appartamento e poi avesse, in spregio a tale promessa, alienato il bene a Sempronio, Caio non avrebbe avuto altri strumenti diversi dalla richiesta del risarcimento dei danni a Tizio.
In sostanza, il promissario acquirente, nel periodo di tempo che intercorre tra la conclusione del contratto preliminare e la stipulazione di quello definitivo ( rectius : la trascrizione di quest'ultimo) era fornito di una protezione assai precaria, comunque limitata ai rapporti con il promittente alienante.
La tutela del promissario acquirente era affidata, nel caso di inadempimento dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ad un'azione giudiziale. All'esito del processo, in tanto il giudice avrebbe avuto la possibilità di attribuire la proprietà del bene immobile promesso in vendita (per il tramite di una sentenza che tiene luogo del consenso della parte inadempiente), in quanto comunque i diritti sul bene in questione fossero tuttora in capo al promittente alienante.
Si capisce come tutto ciò possa, in concreto, rappresentare ben magra cosa: se infatti chi ha promesso in vendita il bene l'ha venduto ad un'altra persona (il cui titolo sia stato trascritto) anteriormente alla proposizione (nonché alla trascrizione) di domanda giudiziale ex art. 2932cod.civ. non rimarrà al promissario acquirente altro se non chiedere al promittente venditore il risarcimento dei danni.
Per ovviare a questi inconvenienti e ad altri ancora (quali il fallimento o la sottoposizione ad azioni esecutive sui beni del promissario acquirente) ^nota1 è stata introdotta una forma di tutela che consiste nell' anticipazione dell' opponibilità ai terzi del preliminare concluso tra le parti per il tramite della trascrizione.
Se infatti il contratto preliminare risulta trascritto, il terzo avente causa da colui che si è già impegnato a vendere ad un altro soggetto è messo sull'avviso del vincolo esistente.
Dispone il II comma dell'art. 2645 bis cod.civ. che la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al primo comma, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l' esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti (ma non del mero verbale di conciliazione che abbia definito il procedimento civile: cfr. Cass. Civ., Sez. I, 5102/2014), prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
Ciò significa che gli effetti dell'esecuzione della pubblicità non tanto corrispondono a quelli di cui alla funzione primaria (art. 2644 cod.civ. ), quanto esplicano un'efficacia prenotativa molto simile a quella che scaturisce dalla trascrizione in genere delle domande giudiziali ^nota2. Viene cioè impedito che, nel tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, i diritti del promissario acquirente possano venire pregiudicati dalla trascrizione o iscrizione di atti o formalità comunque pregiudizievoli. In questo senso il tempo intercorrente tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto traslativo del diritto può essere posto a paragone con l'intervallo temporale intercorrente tra la trascrizione della domanda giudiziale e la trascrizione della sentenza.
Diviene pertanto possibile, trascrivendo il contratto preliminare di vendita immobiliare, porre al riparo il promissario acquirente non solo da sorprese quali l'alienazione del bene promesso a terzi, ma anche dalla possibilità che i creditori del promittente alienante effettuino iscrizioni di ipoteche giudiziali, trascrizioni di pignoramenti che possono incidere sul diritto ad ottenere l'alienazione traslativa del bene promesso in vendita.

Occorre rilevare che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non sono dotati di una durata illimitata: essi cessano e si considerano come mai prodotti se, ai sensi del III comma dell'art. 2645 bis cod.civ., entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'art.2652 , I comma, n. 2 cod.civ.. Il decorso di tali termini è rilevabile d'ufficio dal giudice, non essendo oggetto di un'eccezione in senso proprio (Cass. Civ., Sez. II, 22454/2014).

Giova da ultimo osservare come la trascrizione del contratto preliminare assiste soltanto le negoziazioni inquadrabili come tali, con l'esclusione di altre figure, quali patti di prelazione, di opzione e simili. Non potrebbe pertanto invocarsi la speciale protezione di cui alle normativa esaminata alle ipotesi estranee ad essa. Il tutto si riflette anche in relazione all'eventuale trascrizione della domanda giudiziale. Così non è possibile trascrivere domanda ex art. 2932 cod.civ. in relazione all'assunto inadempimento di una convenzione portante un diritto di prelazione: sulla distinzione tra trascrizione "illegittima" e trascrizione "ingiusta" si veda Cass. Civ., Sez. III, 16272/2015.”